Abogados en Oviedo

Argumentan que la redacción de las escrituras de compraventa no está condicionada a la edificabilidad
 
La disputa entre los antiguos propietarios de los terrenos de Castiello de Bernueces y los promotores implicados en el plan parcial, está abierta. En la pasada primavera, una vez que el Ayuntamiento de Gijón decidió 'cerrar el grifo' a ese plan urbanístico, que preveía la construcción de 4.000 viviendas en la citada zona rural, después de los tropezones judiciales, algunos de los constructores implicados en la operación empezaron a mostrar sus cartas. Una de ellas, no era otra cosa que tratar de revertir las operaciones de compraventa realizadas en la zona, exigiendo a los antiguos vendedores la devolución del dinero y, a cambio, les devolverían, a su vez, los 'praos' que eran de su propiedad. La pérdida de edificabilidad hasta un futuro ahora indeterminado dejaba las fincas adquiridas con un ínfimo valor de mercado y, además, en la mayor parte de los casos, cargadas con hipotecas.
 
En la pasada primavera fue la operación de hacer públicas las intenciones citadas. El pasado mes, según pudo constatar EL COMERCIO, fueron remitidos algunos requerimientos notariales a los antiguos propietarios de los terrenos, exponiendo los promotores la exigencia de devolución del dinero ya que, en las actuales circunstancias, no pueden llevar adelante el negocio al que tenían destinados los 'praos' adquiridos en Castiello.
 
El argumento de los promotores habla, y así se especifica en su requerimiento notarial, de la anulación por parte de los tribunales de justicia del Plan General de Ordenación de Gijón y de la setencia anulatoria de 2009, ratificada por el Tribunal Supremo. El fallo emitido el pasado 28 de febrero no es firme y está pendiente del recurso de casación presentado por el Ayuntamiento de Gijón. Con todo, el plan parcial de Castiello figura en los dos planeamientos invalidados hasta la fecha y, en suma, la mayor operación residencial de iniciativa privada prevista en Gijón no tiene visos de llevarse adelante, al menos en un futuro próximo.
 
Los constructores pretenden recuperar su dinero, pero los antiguos propietarios de los terrenos de Castiello no parecen estar de acuerdo con esa idea y, al menos algunos, ya han iniciado sus medidas de defensa. En este sentido, el abogado Arturo Fernández-Vigil García ha preparado la línea de defensa de una de las antiguas propietarias, en la que esgrime que no tiene razón de ser la intención de los promotores de recuperar el dinero invertido en la compra de los terrenos porque “los constructores no han presentado al Ayuntamiento, ni al momento de la sentencia anulatoria ni a día de hoy, la reparcelación ni el proyecto de urbanización y, por ello, ni han ni habían patrimonializado sus derechos urbanísticos. En consecuencia, no tenían ni tienen derechos adquiridos respecto a la futura edificabilidad, por no haber sido lo suficientemente diligentes en el desarrollo urbanístico, seguramente por causa de la crisis inmobiliaria y no por las expectativas que hubiese podido frustrar la nulidad del Plan general de Ordenación por la sentencia del TSJA del pasado día 28 de febrero”.
 
Con estos argumentos, el letrado ha elaborado, también, un requerimiento notarial, que fue remitido a la empresa que demandaba el dinero a su clienta. Abundando en el tema, Arturo Fernández-Vigil argumenta que “tal y como están redactadas las escrituras de la compraventa de los terrenos, no están condicionadas a la edificabilidad” y que, en consecuencia, carece de sentido, entiende, el intento de penalizar a los vendedores de las fincas por las vicisitudes de los sucesivos planes urbanísticos de la ciudad. Al letrado, además, le llamó la atención que la empresa promotora que demanda ahora el dinero a su clienta, esté dispuesta a negociat para llegar a un acuerdo, “lo que ya denota que no deben de tenerlo muy claro”.
 
Este cruce de requerimientos notariales no es más que un paso previo, es de suponer, a la intención de los promotores de llevar el asunto a los tribunales de justicia. ¿Qué puede suceder entonces? Todo quedará, en ese caso, a expensas de lo que puedar determinar los jueces aunque, transcurridos ocho años desde las citadas compraventas, no es difícil imaginar que el dinero habrá tenido, en cada caso, destinos muy diferentes.
 
Además, Arturo Fernández-Vigil también requirió a la constructora que aplique la segregación de la finca de referencia de su clienta ya que una parte sigue siendo de la antigua propietaria y no está así reflejado en el Registro de la Propiedad, ni incluso para las tres hipotecas que pesan sobre el terreno.

"Están como si les hubiese tocado la lotería", dice el abogado de los vecinos de Lena al demostrar que la obra frenó la explotación forestal del terreno
 
El Ministerio de Fomento tendrá que pagar 182.213,90 euros a la dueña de una finca que Adif expropió por 266,81 en 2006 para la construcción de la línea ferroviaria de Alta Velocidad (AVE) León- Asturias. Así lo establece una sentencia de la sala de lo contencioso administrativo del Tribunal Superior de Justicia del Principado, tras estimar parcialmente el recurso interpuesto por una vecina de Campomanes (Lena). "Ella y su marido están como si les hubiese tocado la lotería", asegura el abogado Arturo Fernández-Vigil, que consiguió demostrar que las obras de los túneles de Pajares supusieron la eliminación del único acceso rodado a la finca expropiada y su colindante, imposibilitando el aprovechamiento forestal de ambas.
 
La sentencia, de fecha 5 de junio, descarta la fiabilidad del informe del perito que valoró en 266, 81 euros la parcela expropiada de 120 metros cuadrados en Sotiello (Lena). Esta cifra, indican los magistrados María José Margarita y José Ramón Chaves, "resulta carente de razón objetiva sobre los valores de partida manejados al valorar el suelo". Por eso, elevan la expropiación a 203.330,74 euros, aunque le aplican la "lógica reducción" del 35% porque el recurrente "mantiene la propiedad, no todo el valor de la finca descansa en su valor económico y no puede descartarse que en un futuro a medio o largo plazo puedan restablecerse los accesos".
 
La cantidad total es entonces de 132.165 euros, a la que hay que sumar más de 50.000 euros de intereses y que hacen 182.213,90 euros, según estimaciones del abogado Arturo Fernández-Vigil. "La indemnización es asombrosa comparada a la que dieron hace diez años. Y puede ser mayor, porque a medida que pase el tiempo y no paguen, los intereses aumentan", explica Fernández-Vigil, delegado de la Asociación Española de Técnicos Urbanistas en Asturias. El recurso de la dueña de la finca se apoyó principalmente en la destrucción del acceso de vehículos a ese terreno y al colindante, que se utilizaban para la producción de madera. Con la anulación del camino, se confirmó "la imposibilidad de su aprovechamiento forestal", que hace "antieconómicas" las dos parcelas. "Estamos ante una privación singular de un derecho público real (el derecho al uso de vial público para acceder al terreno) que debe merecer valoración indemnizatoria por su serio impacto negativo en la esfera de derechos e intereses del recurrente", detalla la sentencia. En el escrito de conclusiones, Arturo Fernández-Vigil cita informaciones de LA NUEVA ESPAÑA referidas a los corrimientos de la ladera del túnel que sufrió la finca expropiada. Demostrar todo ello no fue fácil, pues "nos perdieron el expediente y la pericial", como señala el abogado.

“No han adquirido derechos”, responden al requerimiento de los constructores
 
M. Suárez Los promotores del plan de Castiello de Bernueces llevan dos meses enviando requerimientos notariales a los antiguos propietarios del suelo adherido a esta operación urbanística para reclamarles la devolución del dinero de las compraventas. Y los afectados han empezado a defenderse, también por escrito, alegando que “no caben perjuicios de cara a los dueños originales de las fincas porque los constructores todavía no han patrimonializado sus derechos”.
 
Así lo defiende el abogado Arturo Fernández-Vigil en representación de algunos de esos antiguos propietarios. “Ni han reparcelado ni cedido viales. Por tanto, no han adquirido derechos”, abunda el letrado, al tiempo que señala: “El supuesto de una hipotética anulación del planeamiento general urbanístico es ajeno, per se, al cumplimiento de las obligaciones y al objeto de contrato de compraventa”.
 
Los constructores sostienen que las escrituras están supeditadas a la edificabilidad del suelo, que podría sufrir variaciones tras las sucesivas anulaciones judiciales del Plan General de Ordenación (PGO) y la decisión del gobierno municipal de revisar todo el Urbanismo gijonés. “Eso es inverosímil. Al formalizarse la transmisión de las fincas, cuya situación urbanística conocían perfectamente los adquirentes, no se pactó condición resolutoria de la venta para el supuesto de una hipotética anulación administrativa del planeamiento”, asegura Fernández-Vigil, que reconoce como única cláusula resolutorio “la de impago por parte del comprador”.
 
Tras la última anulación del PGO, decretada en febrero, los promotores del plan de Castiello han formulado más de setenta requerimientos notariales. Las cifras que se barajan son multimillonarias. En su día, llegaron a pagarse hasta 200 euros por metro cuadrado.

La revisión del Catastro consiste en un procedimiento administrativo ejecutado por la Dirección General del Catastro (Ministerio de Hacienda) que incluye la Ponencia de Valores, una especie de sondeo llevado a término por especialistas para reconocer los valores medios de mercado.
 
Pero lo que el equipo del abogado Arturo Fernández-Vigil García logró detectar es que "las muestras de locales comerciales eran trece para todo la ciudad, y además incluyendo los más caros", lo cual elevaba sensiblemente la media de valores.
 
Esta constatación condujo a una impugnación de la valoración catastral del local de la calle Independencia ante la Gerencia Regional del Catastro de Asturias, que fue rechazada. El paso siguiente fue la apelación al Tribunal Económico Administrativo Regional del Principado de Asturias, que fue desestimada. Por último, el camino restante fue el del Tribunal Superior de Justicia de Asturias, que ha dado la razón a los recurrentes.
 
El Catastro de 2012 contiene "precios del boom inmobiliario", sostiene el abogado, lo que significa que la ponencia utilizó cifras correspondientes a 2009 y 2010, años en los que la crisis inmobiliaria española comenzaba a dar señales alarmantes, pero con cierto retardo respecto al hundimiento producido en Estados Unidos en el otoño de 2008.
 
Es decir, las cifras recogidas por el sondeo no eran las de la crisis que inmediatamente se produjo, sino justo las anteriores. A resultas de dicho cálculo, los comercios de Oviedo podían estar pagando hasta un 40 por ciento más de IBI. Una vez desestimado el valor catastral del inmueble de referencia, el TSJA señala que el método correcto de valoración es el de capitalización de rentas.

Los edificios se inundaban constantemente por defectos constructivos
 
El Juzgado de Primera Instancia número 2 de Oviedo ha condenado a todos los agentes que intervinieron en la construcción de unos edificios en la calle Maestro Don Marciano, en la ladera del HUCA, por vicios y defectos construidos. La comunidad de propietarios, cuyos intereses legales representa el abogado Arturo Fernández-Vigil, demandó a todos los técnicos, a la promotora y a la constructora porque (entre otros muchos fallos) la canalización del agua quedó sin rematar y al no estar conectada al colector, provocaba inundaciones en el garaje. Además, cuando los vecinos se asomaban a la ventana el paisaje que veían era una grúa abandonada en el solar contiguo.
 
Una de las circunstancias más llamativas de la sentencia es que el juez está conforme en repartir la responsabilidad entre todos los agentes que intervinieron en el proyecto, desde el principio, incluidos los arquitectos. En concreto, a los técnicos y a la promotora se les condena a instalar reguladores de intensidad en los motores de extracción de aire de las chimeneas y a instalar silenciadores acústicos para la ventilación mecánica. También tendrán que reparar las manchas de humedad en los áticos de los edificios, reparando los falsos techos de las viviendas afectadas. Asimismo, los demandados tendrán que impermeabilizar el tabique de cierre provisional del garaje, así como los desprendimientos de baldosas en el sótano.
 
Durante largos meses, los vecinos afectados vivieron con miedo a que el edificio, rodeado de un barrizal, terminase cediendo.
 
Fuente La Nueva España

El propietario reclama 2,6 millones de euros por los perjuicios de la "inacción" municipal y la demora de años
 
El suelo está calificado de uso público y en él irá un parque.
 
Trece años después de la entrada en vigor del Plan Especial del Casco Histórico Artístico de Zamora, y a instancias de particulares, el Ayuntamiento se ve obligado a retomar el proceso de expropiaciones de inmuebles anejos al lienzo para construir un parque público a la sombra de los muros medievales. Los propietarios del edificio número 11 de la Avenida de la Feria reclaman a la Administración local casi 2,6 millones de euros en concepto de indeminización expropiatoria e intereses de demora, después de que hace casi un año el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León (TSJ) fallara a su favor para que el Ayuntamiento ejecute la expropiación forzosa que les había denegado por decreto en 2010.
 
"La inacción administrativa genera perjuicios", resumió el letrado Arturo Fernández-Vigil García, representante legal de la familia apelante, y en esta máxima se basa el recurso que plantearon ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del TSJ en Valladolid. De hecho, sus clientes "no han podido acometer reformas en el inmueble ni disponer de él en ningún sentido durante todos estos años porque estaba llamado a ser demolido", explicó este abogado, que es también técnico urbanista. El TSJ ha dictaminado que tiene que el Ayuntamiento tiene que fijar y cumplir un plazo para la expropiación para evitar la indefensión de los propietarios. En función de dicha sentencia, que es ejecutiva y tumba el fallo anterior emitido por la jueza de lo Contencioso de Zamora, los dueños han presentado al Ayuntamiento una hoja de aprecio sobre la finca.
 
Mientras, los técnicos municipales están realizando una tasación del inmueble que, según indicó Feliciano Fernández, concejal delegado de Ordenación, Planificación y Gestión Urbanística, "calculan que está en menos de la mitad lo que piden los propietarios, aunque todavía no tenemos la cifra definitiva". Si no hay acuerdo entre ambas partes, será el jurado de expropiación quien fije el precio. No obstante, tanto los demandantes como las fuentes municipales consideran que aún es posible el acuerdo, vía convenio (como se ha hecho con otros tramos ya liberados, con promotoras y entidades financieras) o, indicó el letrado de los demandantes, "con la implicación de otras Administraciones con competencia en materia de patrimonio, como la Junta de Castilla y León y el Estado, que es el propietario de la muralla". No se descartan tampoco otras opciones, como la permuta.
 
En este caso no se trata, se apresura a subrayar el portavoz del Grupo Popular, de que no haya dinero en las arcas municipales. "Nos han sobrado tres millones: Zamora es el Ayuntamiento menos endeudado de la comunidad", se ufanó Fernández.
 
Un inmueble de 1963 "sin deterioro estructural"
 
El suelo objeto del litigio tiene una superficie de 608 metros cuadrados y en él se construyó el edificio en 1963. El inmueble consta de planta baja y cuatro alturas, con ocho viviendas, cinco de ellas, alquiladas, y dos locales comerciales, que en la actualidad están vacíos. Cada vivienda tiene siete habitaciones, cocina, cuarto de baño, aseo, ropero, vestíbulo, pasillo y terraza. Según figura en la hoja de aprecio remitida al Ayuntamiento de Zamora, el estado de conservación del edificio "es bueno" y "no presenta deterioro estructural ni de cerramientos verticales y cubierta". El total de superficie construida supera los 1.768 metros cuadrados.
 
Dicha finca figura en la unidad de ejución 'Ronda de la Feria' del Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico Artístico de Zamora, que el pleno municipal aprobó definitivamente en el año 2000. El suelo está calificado como Libre de Uso Público (LUP), a desarrollar por el sistema de expropiación, al estar afectado por fines preponderantes de interés social.
 
Dicho plan especial del casco está incluido en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Zamora, que fue aprobado en 2011, y contempla que en las edificaciones "disconformes con la ordenación no puede autorizarse ninguna obra, salvo las necesarias para la ejecución del planeamiento urbanístico". Por ello los propietarios solicitan que se ejecute ya la sentencia y que la expropiación "sea justa y suficientemente compensativa, en aras a evitar un empobrecimiento injusto de su patrimonio".

El tribunal regional considera que con las dos anulaciones del planeamiento las condiciones de la venta quedan suprimidas
La empresa compró en 2005, por 1,4 millones de euros, a una vecina de Castiello unos terrenos que el nuevo PGO califica de rústicos
 
La Audiencia Provincial ha denegado a una promotora del fallido plan parcial de Castiello de Bernueces -uno de los urbanizables que se caen del nuevo PGO- la devolución de 1,4 millones de euros, el precio que pagó hace más de diez años por varias parcelas que han perdido la condición de edificables tras la anulación consecutiva de los Planes Generales de 2005 y 2011.
 
El tribunal ha estimado el recurso de apelación interpuesto por la antigua propietaria de los terrenos y revoca una sentencia de primera instancia de marzo de 2015 que declaraba la retroacción de la compraventa y obligaba a esta mujer a devolver la empresa promotora demandante, Promociones Villa del Piles S. L, 1.448.439 euros.
 
En su argumentación la Audiencia Provincial determina que con la nulidad de los dos planes generales que sustentaban la operación residencial de Castiello, que es como si nunca hubieran existido, desaparecen también las condiciones del contrato de compraventa relativas a la edificabilidad. Esto implica que la transacción que se realizó en su momento queda convertida en lo que jurídicamente se conoce como venta pura.
 
En este caso concreto la escritura pública se firmó el 30 de diciembre de 2005 con el Plan Teixidor -el primero de los dos anulados- pendiente aún de aprobación definitiva. Y en ella se establecía que el precio de la venta venía dado por la previsión de un índice de edificabilidad bruta provisional de 0,39 metros cuadrados por cada metro cuadrado de superficie. De hecho, el promotor incluyó una cláusula que le permitía resolver el contrato de forma unilateral si la edificabilidad bruta, una vez aprobado definitivamente el PGO, era inferior al 0,37 de coeficiente.
 
Sin embargo, el mismo día del otorgamiento de la escritura el Pleno rebajó la edificabilidad a 0,35, circunstancia sobre la que la Audiencia Provincial no admite ahora que la promotora, que no pidió la reversión del contrato hasta 2014, alegue desconocimiento de un hecho que sucedió de forma coetánea a la firma del contrato.
 
Doctrina novedosa
 
El tribunal remarca que esta es una cuestión que la empresa no podía ignorar en tanto profesional de la construcción que es y juzga que esta cláusula fue solo con el propósito de reservarse la posibilidad de resolver unilateralmente el contrato, si andando el tiempo, por múltiples circunstancias, entre ellas la crisis, no le interesaba continuar con la promoción.
 
Para el abogado y técnico urbanista Arturo Fernández-Vigil, que ha llevado la defensa de la antigua propietaria de estos 'praos' de Castiello objeto de litigio, esta sentencia de la Audiencia Provincial "sienta doctrina muy novedosa al argumentar que las condiciones de las escrituras referidas a edificabilidades se tienen por no puestas por las nulidades de los dos últimos planes generales". "Hasta ahora se creía que con las nulidades de los planeamientos las condiciones sobre edificabilidad siempre se darían y, por tanto, la devolución de las fincas procedía", señala este letrado, que tiene despacho en Oviedo y defiende los intereses de otros antiguos propietarios de Castiello a quienes los constructores también reclaman la devolución del dinero por unas fincas adquiridas que hoy tienen un ínfimo valor de mercado y, en muchos casos, están cargadas con hipotecas.
 
Con esta resolución, prosigue el abogado, "las ventas condicionadas a la edificabilidad quedan sin condición y se transforman en ventas puras y duras". Fernández-Vigil destaca que si su clienta no hubiese salido absuelta por esta última sentencia judicial tanto ella como su familia se hubieran visto en una situación económica muy comprometida, pues el dinero fue invertido hace tiempo.
 
La patronal de los constructores, la Confederación Asturiana de la Construcción-Asprocon, aconsejó a finales del año pasado a sus asociados que devolvieran las fincas a sus antiguos propietarios y reclamasen la devolución del dinero, alegando que la anulación del PGO y la pérdida del carácter urbanizable del suelo cambiaban las condiciones en las que se pactó el contrato. Unas empresas han hecho su reclamación ante los tribunales, como Promociones Villa del Piles, y otras han optado por dirigirse a quienes les vendieron los 'praos' mediante requerimientos notariales. Por eso si esta sentencia de la sección número 7 de Gijón de la Audiencia Provincial sienta jurisprudencia numerosas empresas que invirtieron sumas millonarias en terrenos de Castiello, Granda o Cabueñes que ahora vuelven a ser rústicos se exponen a ver cómo se esfuman sus esperanzas de recuperar el dinero. Y en ese caso, muchas de ellas se podrían ver abocadas a la liquidación y cierre.
 
La junta de compensación que aglutina a los promotores posicionados en Castiello no ha parado de recibir reveses judiciales desde finales de 2014. Los tribunales no les dieron la razón en su intento de impugnar las bases del contrato con el que el gobierno de Foro eligió al equipo redactor del nuevo PGO. Tampoco han prosperado hasta el momento ninguna de sus reclamaciones patrimoniales al Ayuntamiento y al Principado. En junio de 2015, el juez Jorge Rubiera, titular del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 1 de Gijón, rechazó su reclamación de 23.000 euros correspondientes a gastos desembolsados por los empresarios que no sirvieron para nada en proyectos, personal técnico y gestiones administrativas, así como los intereses correspondientes a ese dinero.
 
Todavía esta misma semana se ha conocido que el Tribunal Superior de Justicia de Asturias (TSJA) ha ratificado la sentencia de lo Contencioso Administrativo de julio de 2015 que avalaba la caducidad del plan de Castiello decretada por el Ayuntamiento en 2013. Un fallo que también parece que cierra la vías a posibles reclamaciones patrimoniales millonarias.
 
En manos del 'banco malo'
 
En el suprimido ámbito de actuación de Bernueces, que afectaba a una superficie de 948.664 metros cuadrados, tienen suelo en propiedad Construcciones Prieto, San Bernardo, Durbelan, Esbelso, Moro, Interprovincial (familia Cosmen), Blima Deneb, La Lloseta de Deva, Promociones Cascos, Los Sauces, Rendueles López, Villa de Jovellanos, Rubiera y Varas, San Lorenzo y Quintas de Viesques. De la sociedad civil que se constituyó para desarrollar conjuntamente esta operación residencial de casi 4.000 viviendas también forman parte a Covibarges, con sede en Madrid y propietario asturiano (Armando Rodríguez Vallina); Reyal Urbis, la Fundación de Escuelas Cristianas y varios particulares.
 
La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), conocido como el llamado 'banco malo', controla desde 2013 un porcentaje muy elevado de esos terrenos de Castiello. Todos los créditos hipotecarios de Liberbank fueron allí transferidos.
 
La supresión del urbanizable de Castiello, confirmada en el documento de aprobación inicial validado en el Pleno del pasado martes por cinco de los seis grupos de la Corporación municipal, ha llevado a una situación límite a promotoras gijonesas como Moro, que acaba de presentar concurso de acreedores.

CONFERENCIA: Arturo Fdez.-Vigil.-"Valor catastral y su transcendencia en el IBI, ITP actos jurídicos documentados. aspectos procedimentales y procesales para el abogado en núcleo rural y suelo urbano.revisión de valores catastrales". Ilustre Colegio de Abogados de Oviedo. 25 de enero de 2019.

El Tribunal Supremo afirma que la liquidación del IBI basada en valores catastrales anulados deviene nula por lo contrario vulnera el principio de buena administración, no pudiendo considerarse como válidas ni teniendo que esperarse a que el Catastro proceda a modificar o rectificar los valores catastrales. STS de 18 de Mayo de 2020.