Despacho de abogados en Oviedo

Una sentencia de la sala de lo contencioso-administrativo de la Audiencia Nacional a favor de un hotel ubicado en la calle Carlos Bousoño de Oviedo abre la vía para que otros establecimientos turísticos de la ciudad con las mismas características se acojan a la jurisprudencia para ver rebajada la cuantía que pagan anualmente por el Impuesto de Bienes Inmuebles. A grandes rasgos, el fallo rebaja el valor catastral que tenía asignado el hotel en casi 400.000 euros al considerar que la planta baja y el semisótano del edificio deben dejar de tratarse como locales de uso comercial y pasar a catalogarse como zonas de uso turístico, al igual que el resto de plantas del hotel, que tienen un valor de repercusión menor a efectos catastrales y por lo tanto están sujetas a menos impuestos.

"Hasta ahora esas zonas del hotel, que están destinadas a la cafetería, a salas de reuniones y a otros servicios para los clientes, estaban catalogadas como si fuesen una tienda de ropa o de telefonía, por poner un ejemplo", explica Arturo Fernández-Vigil, que es el abogado que llevó el caso del hotel ovetense. En base a su trabajo y a sus alegaciones, la empresa que gestiona el negocio hotelero ha conseguido que se le reconozca una nueva valoración catastral y que a la planta baja del hotel se le aplique un valor de repercusión de 1.136 euros por metro cuadrado por ser de uso turístico en vez de los 1.700 que figuran ahora al entenderse que es de uso comercial. Contra el fallo cabe recurso de casación ante la misma sala que emitió la sentencia, aunque las fuentes consultadas por este diario aseguran que de haberlo no tendría muchas posibilidades de prosperar.

La sentencia de la sala de lo contencioso-administrativo de la Audiencia Nacional hace especial hincapié en una de las alegaciones del letrado Arturo Fernández-Vigil. "Con fundamento en el informe pericial que aporta (por el abogado), critica la improcedencia de valorar dos zonas de hotel como de uso comercial cuando los hoteles están obligados a contar con una superficie destinada a salones que impide desarrollar ninguna actividad comercial en ellos", recoge el texto. "Hay que tener en cuenta que la normativa del Principado de Asturias exige determinados espacios e instalaciones con carácter necesario para la actividad de un edificio hotelero con la categoría de hotel de 3 estrellas. Si se suprimiera el salón de desayunos, la sala de reuniones y televisión de la planta baja para realizar una actividad comercial, el establecimiento no podría desarrollar la actividad hotelera", añade.

Las pruebas

En el fallo también se valoran otras aportaciones del letrado para justificar su postura. "Las fotografías contenidas en el informe pericial revelan que no existe uso comercial alguno atribuible a la planta baja y al semisótano porque en las mismas se desarrollan las actividades propias de un edificio hotelero, en la planta baja como salones de desayunos, televisión y reuniones y la semisótano como almacén para el personal y diverso material", señala la sentencia. "La actividad que se ejerce en el edificio es únicamente la hotelera y no existe una actividad comercial, de manera que no puede fijarse el valor de repercusión atendiendo a la compatibilidad con un uso comercial que es meramente potencial por cuanto la normativa catastral se refiere siempre al uso real y no potencial", reitera el fallo.

El Ayuntamiento de Oviedo ha accedido a devolver los recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que le había cobrado a una empresa de la ciudad porque no se le había notificado en tiempo y en forma el cambio de valor catastral realizado allá por 2012, hace una década, y que había elevado considerablemente el valor asignado a sus propiedades. En total, el consistorio tendrá que devolver al empresario cuatro anualidades que fueron cobradas de forma incorrecta, con lo que le reembolsará 33.500 euros.

El caso se remonta a hace una década, según explica el abogado que ejerció la representación del empresario, Arturo Fernández-Vigil, que es también el delegado en Asturias de la Asociación Española de Técnicos Urbanistas (AETU). En ese momento, el Catastro lleva a cabo un proceso de valoración o revisión colectiva del suelo en la capital asturiana en el que, como es el caso de este empresario, las propiedades sufren un incremento del conocido como valor catastral. Se trata de un índice sobre el que se calcula el IBI así como otros impuestos y tasas municipales. Sin embargo, el Catastro nunca le notificó ese cambio en la valoración, con lo que encontró un resquicio para poder reclamar.

En mayo de 2017, cinco años después de aquella revalorización, el empresario se reunió con la gerencia del Catastro para pedir explicaciones y para exigir que le dieran una notificación oficial de esos cambios. Se la dieron, pero ya era demasiado tarde. El caso llegó a la sala de lo contencioso administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias y en su demanda, el empresario, asesorado por su abogado, aludió a esa falta de información. “Resaltamos que no se puede partir de que un ciudadano de a pie tenga que estar pendiente de los boletines oficiales para darse por enterado de algo que le afecte o perjudique sin que antes la administración no se esfuerce en intentar notificárselo al domicilio que le corresponde”, asegura Fernández-Vigil.

El caso es el que el Catastro, en su defensa, aseguró que sí que había intentado notificarle los cambios, pero lo hizo enviando la carta a un local comercial del centro de la capital asturiana que en ese momento estaba sin uso, cerrado, con lo que el sobre le fue devuelto. No lo envió a su domicilio fiscal, ubicado en el concejo de Llanera.

La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias, de octubre de 2021, da la razón al afectado frente al Catastro, lo que supuso, agrega Fernández-Vigil, “volver a empezar a discutir el valor catastral aunque, de manera inaudita, diez años después de que se fijara”.

Con esa victoria en forma de sentencia, el abogado eleva una reclamación ante el Ayuntamiento de Oviedo porque considera que las liquidaciones del impuesto sobre los bienes inmuebles (IBI) correspondientes a los ejercicios 2014, 2015, 2016 y 2017 no se ajustaban a derecho. La reclamación paró en 2017 porque en aquella reunión que el empresario había tenido con la dirección del Catastro sí que le habían remitido ya el nuevo valor de sus propiedades actualizadas. Lo hicieron en mano.

En su reclamación, el letrado recoge que la tasa se liquidó sin atenerse a la valoración catastral vigente porque, a ojos del empresario ovetense, el valor válido era el anterior a 2012. La reclamación, por la vía amistosa se había hecho el 4 de agosto, pero cuando el empresario y su abogado se preparaban para un nuevo pleito la reacción del consistorio les sorprendió. En una resolución fechada el 14 de septiembre. Es decir, solamente un mes y diez días después de su queja, el Ayuntamiento reconocía el error en la notificación del Catastro y asumía, por lo tanto, que las liquidaciones del IBI carecían de base imponible y legitimación jurídica con lo que procedía a devolver sin rechistar las cuatro anualidades del IBI. En total, 33.500 euros.

Los datos:

1. Cuatro anualidades. El Ayuntamiento, tras un fallo judicial, se ha visto obligado a devolver 33.500 euros correspondientes a cuatro anualidades del IBI (entre 2014 y 2017) por no haberle notificado el Catastro el nuevo valor de sus propiedades tras la revisión del año 2012. 
2. Error en el envío. El Catastro trató de notificarle los cambios pero lo hizo enviando la carta a un local comercial del centro de Oviedo que estaba sin uso, en lugar de hacerlo al domicilio fiscal del empresario, en el concejo de Llanera.
3.  Reclamación. Ya con la sentencia del TSJA a su favor, el empresario reclamó al Ayuntamiento la devolución de las cantidades pagadas, lo que se produjo a mediados de septiembre.

Fuente: La Nueva España

Una de ellas, no era otra cosa que tratar de revertir las operaciones de compraventa realizadas en la zona, exigiendo a los antiguos vendedores la devolución del dinero y, a cambio, les devolverían, a su vez, los 'praos' que eran de su propiedad. La pérdida de edificabilidad hasta un futuro ahora indeterminado dejaba las fincas adquiridas con un ínfimo valor de mercado y, además, en la mayor parte de los casos, cargadas con hipotecas.

En la pasada primavera fue la operación de hacer públicas las intenciones citadas. El pasado mes, según pudo constatar EL COMERCIO, fueron remitidos algunos requerimientos notariales a los antiguos propietarios de los terrenos, exponiendo los promotores la exigencia de devolución del dinero ya que, en las actuales circunstancias, no pueden llevar adelante el negocio al que tenían destinados los 'praos' adquiridos en Castiello.

El argumento de los promotores habla, y así se especifica en su requerimiento notarial, de la anulación por parte de los tribunales de justicia del Plan General de Ordenación de Gijón y de la setencia anulatoria de 2009, ratificada por el Tribunal Supremo. El fallo emitido el pasado 28 de febrero no es firme y está pendiente del recurso de casación presentado por el Ayuntamiento de Gijón. Con todo, el plan parcial de Castiello figura en los dos planeamientos invalidados hasta la fecha y, en suma, la mayor operación residencial de iniciativa privada prevista en Gijón no tiene visos de llevarse adelante, al menos en un futuro próximo.

Los constructores pretenden recuperar su dinero, pero los antiguos propietarios de los terrenos de Castiello no parecen estar de acuerdo con esa idea y, al menos algunos, ya han iniciado sus medidas de defensa. En este sentido, el abogado Arturo Fernández-Vigil García ha preparado la línea de defensa de una de las antiguas propietarias, en la que esgrime que no tiene razón de ser la intención de los promotores de recuperar el dinero invertido en la compra de los terrenos porque “los constructores no han presentado al Ayuntamiento, ni al momento de la sentencia anulatoria ni a día de hoy, la reparcelación ni el proyecto de urbanización y, por ello, ni han ni habían patrimonializado sus derechos urbanísticos. En consecuencia, no tenían ni tienen derechos adquiridos respecto a la futura edificabilidad, por no haber sido lo suficientemente diligentes en el desarrollo urbanístico, seguramente por causa de la crisis inmobiliaria y no por las expectativas que hubiese podido frustrar la nulidad del Plan general de Ordenación por la sentencia del TSJA del pasado día 28 de febrero”.

Con estos argumentos, el letrado ha elaborado, también, un requerimiento notarial, que fue remitido a la empresa que demandaba el dinero a su clienta. Abundando en el tema, Arturo Fernández-Vigil argumenta que “tal y como están redactadas las escrituras de la compraventa de los terrenos, no están condicionadas a la edificabilidad” y que, en consecuencia, carece de sentido, entiende, el intento de penalizar a los vendedores de las fincas por las vicisitudes de los sucesivos planes urbanísticos de la ciudad. Al letrado, además, le llamó la atención que la empresa promotora que demanda ahora el dinero a su clienta, esté dispuesta a negociat para llegar a un acuerdo, “lo que ya denota que no deben de tenerlo muy claro”.

Este cruce de requerimientos notariales no es más que un paso previo, es de suponer, a la intención de los promotores de llevar el asunto a los tribunales de justicia. ¿Qué puede suceder entonces? Todo quedará, en ese caso, a expensas de lo que puedar determinar los jueces aunque, transcurridos ocho años desde las citadas compraventas, no es difícil imaginar que el dinero habrá tenido, en cada caso, destinos muy diferentes.

Además, Arturo Fernández-Vigil también requirió a la constructora que aplique la segregación de la finca de referencia de su clienta ya que una parte sigue siendo de la antigua propietaria y no está así reflejado en el Registro de la Propiedad, ni incluso para las tres hipotecas que pesan sobre el terreno.

El Ministerio de Fomento tendrá que pagar 182.213,90 euros a la dueña de una finca que Adif expropió por 266,81 en 2006 para la construcción de la línea ferroviaria de Alta Velocidad (AVE) León- Asturias. Así lo establece una sentencia de la sala de lo contencioso administrativo del Tribunal Superior de Justicia del Principado, tras estimar parcialmente el recurso interpuesto por una vecina de Campomanes (Lena). "Ella y su marido están como si les hubiese tocado la lotería", asegura el abogado Arturo Fernández-Vigil, que consiguió demostrar que las obras de los túneles de Pajares supusieron la eliminación del único acceso rodado a la finca expropiada y su colindante, imposibilitando el aprovechamiento forestal de ambas.

La sentencia, de fecha 5 de junio, descarta la fiabilidad del informe del perito que valoró en 266, 81 euros la parcela expropiada de 120 metros cuadrados en Sotiello (Lena). Esta cifra, indican los magistrados María José Margarita y José Ramón Chaves, "resulta carente de razón objetiva sobre los valores de partida manejados al valorar el suelo". Por eso, elevan la expropiación a 203.330,74 euros, aunque le aplican la "lógica reducción" del 35% porque el recurrente "mantiene la propiedad, no todo el valor de la finca descansa en su valor económico y no puede descartarse que en un futuro a medio o largo plazo puedan restablecerse los accesos".

La cantidad total es entonces de 132.165 euros, a la que hay que sumar más de 50.000 euros de intereses y que hacen 182.213,90 euros, según estimaciones del abogado Arturo Fernández-Vigil. "La indemnización es asombrosa comparada a la que dieron hace diez años. Y puede ser mayor, porque a medida que pase el tiempo y no paguen, los intereses aumentan", explica Fernández-Vigil, delegado de la Asociación Española de Técnicos Urbanistas en Asturias. El recurso de la dueña de la finca se apoyó principalmente en la destrucción del acceso de vehículos a ese terreno y al colindante, que se utilizaban para la producción de madera. Con la anulación del camino, se confirmó "la imposibilidad de su aprovechamiento forestal", que hace "antieconómicas" las dos parcelas. "Estamos ante una privación singular de un derecho público real (el derecho al uso de vial público para acceder al terreno) que debe merecer valoración indemnizatoria por su serio impacto negativo en la esfera de derechos e intereses del recurrente", detalla la sentencia. En el escrito de conclusiones, Arturo Fernández-Vigil cita informaciones de LA NUEVA ESPAÑA referidas a los corrimientos de la ladera del túnel que sufrió la finca expropiada. Demostrar todo ello no fue fácil, pues "nos perdieron el expediente y la pericial", como señala el abogado.

Y los afectados han empezado a defenderse, también por escrito, alegando que “no caben perjuicios de cara a los dueños originales de las fincas porque los constructores todavía no han patrimonializado sus derechos”.

Así lo defiende el abogado Arturo Fernández-Vigil en representación de algunos de esos antiguos propietarios. “Ni han reparcelado ni cedido viales. Por tanto, no han adquirido derechos”, abunda el letrado, al tiempo que señala: “El supuesto de una hipotética anulación del planeamiento general urbanístico es ajeno, per se, al cumplimiento de las obligaciones y al objeto de contrato de compraventa”.

Los constructores sostienen que las escrituras están supeditadas a la edificabilidad del suelo, que podría sufrir variaciones tras las sucesivas anulaciones judiciales del Plan General de Ordenación (PGO) y la decisión del gobierno municipal de revisar todo el Urbanismo gijonés. “Eso es inverosímil. Al formalizarse la transmisión de las fincas, cuya situación urbanística conocían perfectamente los adquirentes, no se pactó condición resolutoria de la venta para el supuesto de una hipotética anulación administrativa del planeamiento”, asegura Fernández-Vigil, que reconoce como única cláusula resolutorio “la de impago por parte del comprador”.

Tras la última anulación del PGO, decretada en febrero, los promotores del plan de Castiello han formulado más de setenta requerimientos notariales. Las cifras que se barajan son multimillonarias. En su día, llegaron a pagarse hasta 200 euros por metro cuadrado.

El fallo del TSJA posee un valor impredecible, ya que no pocos comerciantes -tanto si son arrendatarios, arrendadores o solo propietarios-, pueden haber visto cómo aumentaba las cifras de sus recibos e impuestos aun cuando el país se sumía, desde 2008, en la mayor crisis inmobiliaria y general que se ha conocido.

El Catastro es una pieza clave de la economía de la nación, pero lo es más para los bolsillos particulares, ya que sirve de base para establecer impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales, el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como "plusvalía municipal", y, sobre todo, el IRPF.

Cierto es que los ayuntamientos en general, tras una fuerte subida de los valores catastrales (como la sobrevenida en los años de la "burbuja inmobiliaria"), aplican en las viviendas particulares un coeficiente municipal para cargar un IBI no desmesurado sobre los hombros de los ciudadanos.

¿Pero qué sucede, sin embargo, con los impuestos que se han de liquidar por un local comercial? ¿Y cuando el valor catastral ha inspirado al propietario del local comercial para pedir alquileres de 7.000 u 8.000 euros en las zonas céntricas? ¿Y qué pasa si dicho valor catastral ha sido calculado de forma deficiente? En esto último es en lo que incide precisamente la sentencia antedicha, evacuada el pasado 31 de octubre, y que en su sexto fundamento de derecho afirma: "Lo que sí resulta susceptible de examinar en la valoración utilizada en este concreto caso a la hora de fijar el valor del local comercial (...)", por lo que "considera este Tribunal que, ante la inexistencia de suficientes muestras de análogas características a las del local que nos ocupa, el método utilizado por la Administración no puede estimarse correcto".

Algunos circunloquios y un extremo cuidado en señalar "este concreto caso" impiden extraer de la sentencia una Causa General contra Hacienda y su Catastro de Oviedo de 2012. De hecho, el TSJA anota que "el Tribunal Supremo tiene declarado que la Ponencia de Valores no tiene la naturaleza de Disposición General y por ello no cabe la impugnación indirecta de la misma".

Es decir, dicha ponencia se haya blindada, y ello pese a que el abogado Arturo Fernández-Vigil García, que representaba a la parte demandante, ha puesto en claro que la Ponencia de Valores se efectuó con un muestreo de tan solo trece locales comerciales, y buena parte de ellos ubicados en el centro de la ciudad y con alquileres de gran cuantía, todo lo cual desfiguraba la valoración final.

Pero lo que el equipo del abogado Arturo Fernández-Vigil García logró detectar es que "las muestras de locales comerciales eran trece para todo la ciudad, y además incluyendo los más caros", lo cual elevaba sensiblemente la media de valores.

Esta constatación condujo a una impugnación de la valoración catastral del local de la calle Independencia ante la Gerencia Regional del Catastro de Asturias, que fue rechazada. El paso siguiente fue la apelación al Tribunal Económico Administrativo Regional del Principado de Asturias, que fue desestimada. Por último, el camino restante fue el del Tribunal Superior de Justicia de Asturias, que ha dado la razón a los recurrentes.

El Catastro de 2012 contiene "precios del boom inmobiliario", sostiene el abogado, lo que significa que la ponencia utilizó cifras correspondientes a 2009 y 2010, años en los que la crisis inmobiliaria española comenzaba a dar señales alarmantes, pero con cierto retardo respecto al hundimiento producido en Estados Unidos en el otoño de 2008.

Es decir, las cifras recogidas por el sondeo no eran las de la crisis que inmediatamente se produjo, sino justo las anteriores. A resultas de dicho cálculo, los comercios de Oviedo podían estar pagando hasta un 40 por ciento más de IBI. Una vez desestimado el valor catastral del inmueble de referencia, el TSJA señala que el método correcto de valoración es el de capitalización de rentas.

La comunidad de propietarios, cuyos intereses legales representa el abogado Arturo Fernández-Vigil, demandó a todos los técnicos, a la promotora y a la constructora porque (entre otros muchos fallos) la canalización del agua quedó sin rematar y al no estar conectada al colector, provocaba inundaciones en el garaje. Además, cuando los vecinos se asomaban a la ventana el paisaje que veían era una grúa abandonada en el solar contiguo.

Una de las circunstancias más llamativas de la sentencia es que el juez está conforme en repartir la responsabilidad entre todos los agentes que intervinieron en el proyecto, desde el principio, incluidos los arquitectos. En concreto, a los técnicos y a la promotora se les condena a instalar reguladores de intensidad en los motores de extracción de aire de las chimeneas y a instalar silenciadores acústicos para la ventilación mecánica. También tendrán que reparar las manchas de humedad en los áticos de los edificios, reparando los falsos techos de las viviendas afectadas. Asimismo, los demandados tendrán que impermeabilizar el tabique de cierre provisional del garaje, así como los desprendimientos de baldosas en el sótano.

Durante largos meses, los vecinos afectados vivieron con miedo a que el edificio, rodeado de un barrizal, terminase cediendo. Fuente La Nueva España.

Trece años después de la entrada en vigor del Plan Especial del Casco Histórico Artístico de Zamora, y a instancias de particulares, el Ayuntamiento se ve obligado a retomar el proceso de expropiaciones de inmuebles anejos al lienzo para construir un parque público a la sombra de los muros medievales. Los propietarios del edificio número 11 de la Avenida de la Feria reclaman a la Administración local casi 2,6 millones de euros en concepto de indeminización expropiatoria e intereses de demora, después de que hace casi un año el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León (TSJ) fallara a su favor para que el Ayuntamiento ejecute la expropiación forzosa que les había denegado por decreto en 2010.

"La inacción administrativa genera perjuicios", resumió el letrado Arturo Fernández-Vigil García, representante legal de la familia apelante, y en esta máxima se basa el recurso que plantearon ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del TSJ en Valladolid. De hecho, sus clientes "no han podido acometer reformas en el inmueble ni disponer de él en ningún sentido durante todos estos años porque estaba llamado a ser demolido", explicó este abogado, que es también técnico urbanista. El TSJ ha dictaminado que tiene que el Ayuntamiento tiene que fijar y cumplir un plazo para la expropiación para evitar la indefensión de los propietarios. En función de dicha sentencia, que es ejecutiva y tumba el fallo anterior emitido por la jueza de lo Contencioso de Zamora, los dueños han presentado al Ayuntamiento una hoja de aprecio sobre la finca.

Mientras, los técnicos municipales están realizando una tasación del inmueble que, según indicó Feliciano Fernández, concejal delegado de Ordenación, Planificación y Gestión Urbanística, "calculan que está en menos de la mitad lo que piden los propietarios, aunque todavía no tenemos la cifra definitiva". Si no hay acuerdo entre ambas partes, será el jurado de expropiación quien fije el precio. No obstante, tanto los demandantes como las fuentes municipales consideran que aún es posible el acuerdo, vía convenio (como se ha hecho con otros tramos ya liberados, con promotoras y entidades financieras) o, indicó el letrado de los demandantes, "con la implicación de otras Administraciones con competencia en materia de patrimonio, como la Junta de Castilla y León y el Estado, que es el propietario de la muralla". No se descartan tampoco otras opciones, como la permuta.

En este caso no se trata, se apresura a subrayar el portavoz del Grupo Popular, de que no haya dinero en las arcas municipales. "Nos han sobrado tres millones: Zamora es el Ayuntamiento menos endeudado de la comunidad", se ufanó Fernández.

Un inmueble de 1963 "sin deterioro estructural"

El suelo objeto del litigio tiene una superficie de 608 metros cuadrados y en él se construyó el edificio en 1963. El inmueble consta de planta baja y cuatro alturas, con ocho viviendas, cinco de ellas, alquiladas, y dos locales comerciales, que en la actualidad están vacíos. Cada vivienda tiene siete habitaciones, cocina, cuarto de baño, aseo, ropero, vestíbulo, pasillo y terraza. Según figura en la hoja de aprecio remitida al Ayuntamiento de Zamora, el estado de conservación del edificio "es bueno" y "no presenta deterioro estructural ni de cerramientos verticales y cubierta". El total de superficie construida supera los 1.768 metros cuadrados.

Dicha finca figura en la unidad de ejución 'Ronda de la Feria' del Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico Artístico de Zamora, que el pleno municipal aprobó definitivamente en el año 2000. El suelo está calificado como Libre de Uso Público (LUP), a desarrollar por el sistema de expropiación, al estar afectado por fines preponderantes de interés social.

Dicho plan especial del casco está incluido en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Zamora, que fue aprobado en 2011, y contempla que en las edificaciones "disconformes con la ordenación no puede autorizarse ninguna obra, salvo las necesarias para la ejecución del planeamiento urbanístico". Por ello los propietarios solicitan que se ejecute ya la sentencia y que la expropiación "sea justa y suficientemente compensativa, en aras a evitar un empobrecimiento injusto de su patrimonio".

La Audiencia Provincial ha denegado a una promotora del fallido plan parcial de Castiello de Bernueces -uno de los urbanizables que se caen del nuevo PGO- la devolución de 1,4 millones de euros, el precio que pagó hace más de diez años por varias parcelas que han perdido la condición de edificables tras la anulación consecutiva de los Planes Generales de 2005 y 2011.

El tribunal ha estimado el recurso de apelación interpuesto por la antigua propietaria de los terrenos y revoca una sentencia de primera instancia de marzo de 2015 que declaraba la retroacción de la compraventa y obligaba a esta mujer a devolver la empresa promotora demandante, Promociones Villa del Piles S. L, 1.448.439 euros.

En su argumentación la Audiencia Provincial determina que con la nulidad de los dos planes generales que sustentaban la operación residencial de Castiello, que es como si nunca hubieran existido, desaparecen también las condiciones del contrato de compraventa relativas a la edificabilidad. Esto implica que la transacción que se realizó en su momento queda convertida en lo que jurídicamente se conoce como venta pura.

En este caso concreto la escritura pública se firmó el 30 de diciembre de 2005 con el Plan Teixidor -el primero de los dos anulados- pendiente aún de aprobación definitiva. Y en ella se establecía que el precio de la venta venía dado por la previsión de un índice de edificabilidad bruta provisional de 0,39 metros cuadrados por cada metro cuadrado de superficie. De hecho, el promotor incluyó una cláusula que le permitía resolver el contrato de forma unilateral si la edificabilidad bruta, una vez aprobado definitivamente el PGO, era inferior al 0,37 de coeficiente.

Sin embargo, el mismo día del otorgamiento de la escritura el Pleno rebajó la edificabilidad a 0,35, circunstancia sobre la que la Audiencia Provincial no admite ahora que la promotora, que no pidió la reversión del contrato hasta 2014, alegue desconocimiento de un hecho que sucedió de forma coetánea a la firma del contrato.

Doctrina novedosa

El tribunal remarca que esta es una cuestión que la empresa no podía ignorar en tanto profesional de la construcción que es y juzga que esta cláusula fue solo con el propósito de reservarse la posibilidad de resolver unilateralmente el contrato, si andando el tiempo, por múltiples circunstancias, entre ellas la crisis, no le interesaba continuar con la promoción.

Para el abogado y técnico urbanista Arturo Fernández-Vigil, que ha llevado la defensa de la antigua propietaria de estos 'praos' de Castiello objeto de litigio, esta sentencia de la Audiencia Provincial "sienta doctrina muy novedosa al argumentar que las condiciones de las escrituras referidas a edificabilidades se tienen por no puestas por las nulidades de los dos últimos planes generales". "Hasta ahora se creía que con las nulidades de los planeamientos las condiciones sobre edificabilidad siempre se darían y, por tanto, la devolución de las fincas procedía", señala este letrado, que tiene despacho en Oviedo y defiende los intereses de otros antiguos propietarios de Castiello a quienes los constructores también reclaman la devolución del dinero por unas fincas adquiridas que hoy tienen un ínfimo valor de mercado y, en muchos casos, están cargadas con hipotecas.

Con esta resolución, prosigue el abogado, "las ventas condicionadas a la edificabilidad quedan sin condición y se transforman en ventas puras y duras". Fernández-Vigil destaca que si su clienta no hubiese salido absuelta por esta última sentencia judicial tanto ella como su familia se hubieran visto en una situación económica muy comprometida, pues el dinero fue invertido hace tiempo.

La patronal de los constructores, la Confederación Asturiana de la Construcción-Asprocon, aconsejó a finales del año pasado a sus asociados que devolvieran las fincas a sus antiguos propietarios y reclamasen la devolución del dinero, alegando que la anulación del PGO y la pérdida del carácter urbanizable del suelo cambiaban las condiciones en las que se pactó el contrato. Unas empresas han hecho su reclamación ante los tribunales, como Promociones Villa del Piles, y otras han optado por dirigirse a quienes les vendieron los 'praos' mediante requerimientos notariales. Por eso si esta sentencia de la sección número 7 de Gijón de la Audiencia Provincial sienta jurisprudencia numerosas empresas que invirtieron sumas millonarias en terrenos de Castiello, Granda o Cabueñes que ahora vuelven a ser rústicos se exponen a ver cómo se esfuman sus esperanzas de recuperar el dinero. Y en ese caso, muchas de ellas se podrían ver abocadas a la liquidación y cierre.

La junta de compensación que aglutina a los promotores posicionados en Castiello no ha parado de recibir reveses judiciales desde finales de 2014. Los tribunales no les dieron la razón en su intento de impugnar las bases del contrato con el que el gobierno de Foro eligió al equipo redactor del nuevo PGO. Tampoco han prosperado hasta el momento ninguna de sus reclamaciones patrimoniales al Ayuntamiento y al Principado. En junio de 2015, el juez Jorge Rubiera, titular del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 1 de Gijón, rechazó su reclamación de 23.000 euros correspondientes a gastos desembolsados por los empresarios que no sirvieron para nada en proyectos, personal técnico y gestiones administrativas, así como los intereses correspondientes a ese dinero.

Todavía esta misma semana se ha conocido que el Tribunal Superior de Justicia de Asturias (TSJA) ha ratificado la sentencia de lo Contencioso Administrativo de julio de 2015 que avalaba la caducidad del plan de Castiello decretada por el Ayuntamiento en 2013. Un fallo que también parece que cierra la vías a posibles reclamaciones patrimoniales millonarias.

En manos del 'banco malo'

En el suprimido ámbito de actuación de Bernueces, que afectaba a una superficie de 948.664 metros cuadrados, tienen suelo en propiedad Construcciones Prieto, San Bernardo, Durbelan, Esbelso, Moro, Interprovincial (familia Cosmen), Blima Deneb, La Lloseta de Deva, Promociones Cascos, Los Sauces, Rendueles López, Villa de Jovellanos, Rubiera y Varas, San Lorenzo y Quintas de Viesques. De la sociedad civil que se constituyó para desarrollar conjuntamente esta operación residencial de casi 4.000 viviendas también forman parte a Covibarges, con sede en Madrid y propietario asturiano (Armando Rodríguez Vallina); Reyal Urbis, la Fundación de Escuelas Cristianas y varios particulares.

La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), conocido como el llamado 'banco malo', controla desde 2013 un porcentaje muy elevado de esos terrenos de Castiello. Todos los créditos hipotecarios de Liberbank fueron allí transferidos.

La supresión del urbanizable de Castiello, confirmada en el documento de aprobación inicial validado en el Pleno del pasado martes por cinco de los seis grupos de la Corporación municipal, ha llevado a una situación límite a promotoras gijonesas como Moro, que acaba de presentar concurso de acreedores.

Estimado Sr. Fernández-Vigil..-El motivo de mi correo es solicitarle una sentencia que ha llevado su despacho. Habitualmente, y como editorial jurídica, solicitamos a algunos letrados el texto de aquellas sentencias que han despertado interés para nuestros clientes.

La sentencia se incorporaría a nuestra Base de Datos, manteniendo el nombre de los Letrados y eliminando el de las partes. Quería por favor solicitante la siguiente sentencia, mencionada en esta noticia: Sentencia del TSJ Asturias: obliga a una bonificación del 20% por lo gravoso que resulta proteger la estructura original del inmueble. Noticia de 4 mayo 2019
de antemano la atención recibida

Un cordial saludo

Gloria Sánchez Castrillo
Professional Content Editor
Thomson Reuters
the answer company.

M. MENÉNDEZ GIJÓN. Sábado, 4 mayo 2019, 06:36

Una sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias (TSJA) obliga a la Gerencia Regional del Catastro a aplicar una bonificación del 20% en su valoración de un edificio catalogado del casco histórico de Oviedo en cuya rehabilitación se obligó a los promotores a respetar la fachada tal y como estaba. Esta decisión repercutirá directamente en la aplicación del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) por parte del Ayuntamiento de Oviedo. La constructora tuvo que acudir al juzgado después de que el Tribunal Económico Administrativo Regional del Principado de Asturias hubiera rechazado el correspondiente recurso sobre la valoración catastral.

El asunto, que sienta jurisprudencia, fue llevado por el letrado ovetense Arturo Fernández-Vigil, a la sazón técnico urbanista delegado de la Asociación Española de Técnicos Urbanistas. En su opinión, el mencionado edificio, «como la mayoría de los catalogados que son reformados, ha de tener unas deducciones que no se están aplicando». Pero este tema no se ciñe solamente a Oviedo, sino que sería de aplicación en cualquier localidad asturiana. En el caso de los edificios catalogados, «si el ayuntamiento no deja derribar la fachada, la promoción se encarece mucho, pero se ha de pagar al catastro como si se pudiera actuar con libertad absoluta. Ahora el juez nos da la razón y dice que solo hay que pagar el 80% del IBI», explica Fernández-Vigil, quien apunta que «da la sensación que la mayoría de los edificios catalogados pagan en cien por ciento del impuesto».

Protección

La sentencia del TSJA explica que «no existe una clara correlación» entre la protección que otorga al inmueble el Plan General de Ordenación ovetense y el Catastro, pero considera «más adecuada» en este caso «la equiparación a la protección estructural contemplada en el Catastro, pues el Catálogo Urbanístico no permite la reproducción formal del cerramiento exterior, por lo que es más restrictivo que la protección ambiental que defiende la administración». Por ello, es lo que el magistrado considera que «procede acoger el corrector de 0,80 solicitado por el recurrente».

Arturo Fernández-Vigil explica que, «según las limitaciones que tendrían para reedificar, como mantener la fachada, no poder demoler o tener que reproducir formalmente de manera exacta el edificio, debería de descontarse hasta un 20% del valor catastral y, por lo tanto, del IBI».

El actual Catálogo Urbanístico no permite la obtención de una licencia para sustituir un edificio catalogado existente y tirar la fachada para volver a reproducirla, pero sí se paga el IBI como si ello fuera posible. El caso es que el letrado señala que «la exigencia de la protección urbanística de no alteración de los elementos de cerramiento exterior del PGO debería reducir el IBI en un 20%, que es el porcentaje reductor que asigna el decreto del Catastro cuando no se puede reproducir formalmente el edificio existente, y no del 0% o del 10%».