El tribunal regional considera que con las dos anulaciones del planeamiento las condiciones de la venta quedan suprimidas
La empresa compró en 2005, por 1,4 millones de euros, a una vecina de Castiello unos terrenos que el nuevo PGO califica de rústicos
La Audiencia Provincial ha denegado a una promotora del fallido plan parcial de Castiello de Bernueces -uno de los urbanizables que se caen del nuevo PGO- la devolución de 1,4 millones de euros, el precio que pagó hace más de diez años por varias parcelas que han perdido la condición de edificables tras la anulación consecutiva de los Planes Generales de 2005 y 2011.
El tribunal ha estimado el recurso de apelación interpuesto por la antigua propietaria de los terrenos y revoca una sentencia de primera instancia de marzo de 2015 que declaraba la retroacción de la compraventa y obligaba a esta mujer a devolver la empresa promotora demandante, Promociones Villa del Piles S. L, 1.448.439 euros.
En su argumentación la Audiencia Provincial determina que con la nulidad de los dos planes generales que sustentaban la operación residencial de Castiello, que es como si nunca hubieran existido, desaparecen también las condiciones del contrato de compraventa relativas a la edificabilidad. Esto implica que la transacción que se realizó en su momento queda convertida en lo que jurídicamente se conoce como venta pura.
En este caso concreto la escritura pública se firmó el 30 de diciembre de 2005 con el Plan Teixidor -el primero de los dos anulados- pendiente aún de aprobación definitiva. Y en ella se establecía que el precio de la venta venía dado por la previsión de un índice de edificabilidad bruta provisional de 0,39 metros cuadrados por cada metro cuadrado de superficie. De hecho, el promotor incluyó una cláusula que le permitía resolver el contrato de forma unilateral si la edificabilidad bruta, una vez aprobado definitivamente el PGO, era inferior al 0,37 de coeficiente.
Sin embargo, el mismo día del otorgamiento de la escritura el Pleno rebajó la edificabilidad a 0,35, circunstancia sobre la que la Audiencia Provincial no admite ahora que la promotora, que no pidió la reversión del contrato hasta 2014, alegue desconocimiento de un hecho que sucedió de forma coetánea a la firma del contrato.
Doctrina novedosa
El tribunal remarca que esta es una cuestión que la empresa no podía ignorar en tanto profesional de la construcción que es y juzga que esta cláusula fue solo con el propósito de reservarse la posibilidad de resolver unilateralmente el contrato, si andando el tiempo, por múltiples circunstancias, entre ellas la crisis, no le interesaba continuar con la promoción.
Para el abogado y técnico urbanista Arturo Fernández-Vigil, que ha llevado la defensa de la antigua propietaria de estos 'praos' de Castiello objeto de litigio, esta sentencia de la Audiencia Provincial "sienta doctrina muy novedosa al argumentar que las condiciones de las escrituras referidas a edificabilidades se tienen por no puestas por las nulidades de los dos últimos planes generales". "Hasta ahora se creía que con las nulidades de los planeamientos las condiciones sobre edificabilidad siempre se darían y, por tanto, la devolución de las fincas procedía", señala este letrado, que tiene despacho en Oviedo y defiende los intereses de otros antiguos propietarios de Castiello a quienes los constructores también reclaman la devolución del dinero por unas fincas adquiridas que hoy tienen un ínfimo valor de mercado y, en muchos casos, están cargadas con hipotecas.
Con esta resolución, prosigue el abogado, "las ventas condicionadas a la edificabilidad quedan sin condición y se transforman en ventas puras y duras". Fernández-Vigil destaca que si su clienta no hubiese salido absuelta por esta última sentencia judicial tanto ella como su familia se hubieran visto en una situación económica muy comprometida, pues el dinero fue invertido hace tiempo.
La patronal de los constructores, la Confederación Asturiana de la Construcción-Asprocon, aconsejó a finales del año pasado a sus asociados que devolvieran las fincas a sus antiguos propietarios y reclamasen la devolución del dinero, alegando que la anulación del PGO y la pérdida del carácter urbanizable del suelo cambiaban las condiciones en las que se pactó el contrato. Unas empresas han hecho su reclamación ante los tribunales, como Promociones Villa del Piles, y otras han optado por dirigirse a quienes les vendieron los 'praos' mediante requerimientos notariales. Por eso si esta sentencia de la sección número 7 de Gijón de la Audiencia Provincial sienta jurisprudencia numerosas empresas que invirtieron sumas millonarias en terrenos de Castiello, Granda o Cabueñes que ahora vuelven a ser rústicos se exponen a ver cómo se esfuman sus esperanzas de recuperar el dinero. Y en ese caso, muchas de ellas se podrían ver abocadas a la liquidación y cierre.
La junta de compensación que aglutina a los promotores posicionados en Castiello no ha parado de recibir reveses judiciales desde finales de 2014. Los tribunales no les dieron la razón en su intento de impugnar las bases del contrato con el que el gobierno de Foro eligió al equipo redactor del nuevo PGO. Tampoco han prosperado hasta el momento ninguna de sus reclamaciones patrimoniales al Ayuntamiento y al Principado. En junio de 2015, el juez Jorge Rubiera, titular del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 1 de Gijón, rechazó su reclamación de 23.000 euros correspondientes a gastos desembolsados por los empresarios que no sirvieron para nada en proyectos, personal técnico y gestiones administrativas, así como los intereses correspondientes a ese dinero.
Todavía esta misma semana se ha conocido que el Tribunal Superior de Justicia de Asturias (TSJA) ha ratificado la sentencia de lo Contencioso Administrativo de julio de 2015 que avalaba la caducidad del plan de Castiello decretada por el Ayuntamiento en 2013. Un fallo que también parece que cierra la vías a posibles reclamaciones patrimoniales millonarias.
En manos del 'banco malo'
En el suprimido ámbito de actuación de Bernueces, que afectaba a una superficie de 948.664 metros cuadrados, tienen suelo en propiedad Construcciones Prieto, San Bernardo, Durbelan, Esbelso, Moro, Interprovincial (familia Cosmen), Blima Deneb, La Lloseta de Deva, Promociones Cascos, Los Sauces, Rendueles López, Villa de Jovellanos, Rubiera y Varas, San Lorenzo y Quintas de Viesques. De la sociedad civil que se constituyó para desarrollar conjuntamente esta operación residencial de casi 4.000 viviendas también forman parte a Covibarges, con sede en Madrid y propietario asturiano (Armando Rodríguez Vallina); Reyal Urbis, la Fundación de Escuelas Cristianas y varios particulares.
La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), conocido como el llamado 'banco malo', controla desde 2013 un porcentaje muy elevado de esos terrenos de Castiello. Todos los créditos hipotecarios de Liberbank fueron allí transferidos.
La supresión del urbanizable de Castiello, confirmada en el documento de aprobación inicial validado en el Pleno del pasado martes por cinco de los seis grupos de la Corporación municipal, ha llevado a una situación límite a promotoras gijonesas como Moro, que acaba de presentar concurso de acreedores.